本文转载自民众号「子木聊房」
  文/子木
  “一些都会周边的新居真的不能买。”

  昨天一个老同学在校友群里哭诉,自己高杠杆买的投资房,被套得死死的,卖也卖不出去,租也租不出去。

  记得去年拿房的时刻,她还在群里发红包,称自己做了一个精明的判断,那时刻人人纷纷贺喜,称其眼光狠毒,女中丈夫。

  她买的是一个重点二线都会旁边小都会的新居,当地对这个新区的计划极高,号称要接驳二线都会产业,承接刚需住房需求,配合打造超级都会群。

  70万的人口,新居房价最高一度炒到2万多/平米,让人唏嘘。但她不怕,她说,买房就要看未来,必须要响应国家级都会群的观点,还拿昆山之于上海,东莞之于深圳做类比。

  简直,以前在大都会买不起房,在有观点的周边投资,然后向城内置换,或许是一种弯道超车的捷径。

  但在上一轮房价周期事后,当房产价值彻底以“实力”为锚时,都会群、自贸区、新区等观点逐渐褪去光环,甚至成为了忽悠人们买房的谣言。

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  迫不得已
  都会群这个词,人人可能再熟悉不外,但很少有人知道它泛起的历史背景和真正的寄义。

  中国最早泛起都会群观点的时刻还在90年代,那时刻正值改革开放的工业化前期,沿海地区的长三角、珠三角以及的京津冀都会不仅生长速度快,而且经济规模占天下比重越来越高。

  但事实上,今后长达20年,中国从没有重视过都会群的生长,而是主张“四处摊大饼”的做法,也就是说,不但要所有都会生长起来,所有县城及墟落都要一起生长。

  这可能源于对地方的信托,也可能是均富的马克思主义理想化追求。

  随后我们便有了长达20年轰轰烈烈的造城运动中,央行刊行的大量钱币砸向广袤无边的土地上,激起的水花酿成一幢幢拔地而起的高楼。

  然而河山虽然宽大,但并不是每一块土地都适合人类生计、大规模开发和大量建设现代化修建。

  而且“人往高处走,水往低处流”的真理自古有之,当都会只忙于造城而没有思索若何去招商引资,让都会提供更多可以赚钱的事情机遇时,人口会加速流出,导致之前的投资付之东流。

  长此以往,之前对都会真金白银的投资大多数亏空。以是2015年时,有机构爆出地方隐形债务过高,也有了厥后启动房地产去库存,2015-2020长达5年的楼市大周期。

  与此同时,从2015年最先,都会群观点又被提到纸上。

  2016年3月国家“十三五”计划纲要里,明确提出要 “加速都会群建设生长”。

  由于人人想清晰了,与其摊大饼生长,大部分都会投资赔钱,还不如把能量集中于焦点都会,然后让焦点都会动员周边都会生长,抱团生长实现共荣,这相符城镇化生长的趋势。

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  饥饿的都会
  从2015年最先,都会群成为主流头脑,陆陆续续有省市最先报批都会群,从一最先的长三角、珠三角、京津冀三大都会群向外拓展延伸。

  公然资料显示,从2015年到现在,国务院已经批复了11个都会群的计划,天下19个都会群计划所有体例完成,例如成渝、长江中游、中原、关中平原、哈长、北部湾、兰西、呼包鄂都会群等等。


  你会发现,通常有都会的地方都有都会群,我们又从轰轰烈烈的摊大饼时代过渡到了“遍地开花”,险些所有都会的新居售楼处,销售案词都要加上都会群这个观点。

  “并不是把一群都会放在一起就叫都会群,而是由中央都会动员,一群都会可以产业互补、相互作用。”

  这是都会群的主要观点,但事实上,大部分中央都会还处于“饥饿”的状态,更别提动员周边都会生长。

  细数这些年各地的生长计划战略,你会发现,天下各省险些把所有资源导向了中央都会,正所谓纵一省之力打造一城,例如湖北的武汉、安徽的合肥、河南的郑州、陕西的西安……
  资源群集,,

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,中央都会经济生长迅速,提供的赚钱机遇越来越多,最先加速虹吸周边资金和人才,循环往复,最终形成一家独大的款式。

  这样的趋势的最终了局,和京津冀都会群演变历程极其相似,天津跟石家庄现在情况若何,人人都能看到。

  以是,这位老同学把屋子买在“饥饿”的二线都会周边,最终的运气便只有一条:被套死。

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  当都会没有界限
  讲到这里,许多人要问了,所有都会群都是这样的归宿吗?时间是流动的,现在不行,不代表未来不可以。

  都会群是一定的趋势,若是想预判哪些都会群可以乐成,还需要研究当下的乐成案例,长三角和大湾区,其中我以为,最有教学意义的照样大湾区。

  由于长三角的诸多都会,例如上海、南京、杭州、苏锡常这些都会都是有历史有文化秘闻的,但大湾区真正有历史的只有广州,深圳的岁数仅有40岁。

  能在这么短的时间内打造成拥有国际一线都会群潜力的案例并不多见。


  大湾区乐成的第一要素,就是前期重仓交通,让都会没有界限。

  每次去大湾区出差,只能用两个字形容我的感受:利便。

  最疯狂的一次是,我早上从深圳出发,上午去了东莞,然后下昼到了广州,晚上到了珠海,一天时间可以辗转4个都会。

  有时刻开车太累,就选择打车走,大湾区各都会之间跨城的顺风车异常多,网络约车也很利便。

  整个大湾区的交通轨道像一张网一样交织在一起,每个交通工具就是流动的血液,运载着不可胜数的“生意”。


  在此基础上,各都会加速建设,逐渐连成一片。

  给人人看一张我在大湾区出差时拍的图,你能从这张图看出什么?



  这不就是一张通俗的都会照片的?否则,实在这张图包含了两座都会,一街之隔,这边是深圳,那里是惠州。

  经由这些年的生长,深圳的坪山区和惠州的惠阳区是连成一片的,这可能超出了许多人对于都会的明了,但这才是都会群的真正样貌。


  不但深圳和惠州连成一片,深圳和东莞也是云云,大湾区内,东莞还和广州连成一片,广州又和佛山连成一片。

  我去大湾区出差,经常可以遇到两地穿梭的人群,许多白领在深广事情赚钱,去周边的都会生涯栖身,既保障了工资收入又可以在大湾区定居,而且栖息地的生涯配套完全可以知足生涯所需。

  同样,深圳和广州的产业在加速向周边都会溢出,从而形成了“前店后厂”的协作系统,例如华为把工厂和研发基地搬迁到了东莞,但“门面”照样留在了深圳,和外界杀青更多的买卖互助。

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  看到这里,人人应该会明了,决议一个都会群的成败有其三。

  一在中央都会是否“吃饱”,有能力外溢;二在于交通是否编织成网,流动便利;三在城建计划,是否能连成一片。

  现在来看,以成都、杭州、武汉、重庆、南京、天津为主的强二线都会还需要至少5-10年时间对周边虹吸,才拥有外溢的能力,更何况通俗都会群,就像呼包鄂都会群,再过20年也连不起来。


  与此同时,若是想打造一个超强卫星城,还要磨练都会对交通的建设能力,与中央都会相连,最少得有3-5条高速,2-3条高铁、城际,现在来看,拥有这样计划的都会群少之又少。
  上一轮房价周期,都会群观点是炒作房价的主要帮凶,现在周期已经竣事,那些结构在二线焦点都会旁边的小都会彻底进入冷潮期,这将会是一个长期趋势。   以是下次你去买房,售楼处小姑娘再用都会群忽悠你买房时,你就问问她,都会群到底是什么?何时才能成“群”? 环球UG官网声明:该文看法仅代表作者自己,与本平台无关。转载请注明:电银付安装教程(dianyinzhifu.com):再说一次 这些都会的屋子不能买!
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